Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эксперт: На основании какого закона банки проводят аукцион по продаже недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество может проходить в судебном и внесудебном порядке.
В соответствии с пунктами 50 и 120 Правил заявка на участие в торгах подается в срок и по форме, которые установлены документацией о торгах. Подача заявки на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 ГК РФ.
Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры.
Содержание:
В каких случаях не может быть обращено взыскание не предмет залогового имущества
Выигравшим торги признается лицо, предложившее наибольшую цену за реализуемый предмет залогового имущества. Протокол о результатах проведенных публичных торгов подписывается победителем и организатором торгов. В течение пяти последующих дней выигравшее лицо должно внести суму в полном объеме, за вычетом внесенного задатка. Договор купли-продажи квартиры подписывается в течение 5 последующих дней после внесения покупной цены в полном объеме. Основаниями для внесения записи в Единый госреестр о правах на недвижимое имущество и сделок с ним являются протокол с результатами о проведенных публичных торгах по продаже недвижимого имущества и договор купли-продажи.
По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. При решении вопроса во внесудебном порядке организуется аукцион. Если сроки не установлены, аукцион по реализации осуществляется в разумный временной период. Проводится он по месту нахождения залогового объекта и является открытым.
Порядок реализации заложенного имущества
Другое дело если удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, происходит без обращения в суд. Такой порядок, согласно ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем (заемщиком), причем такое соглашение может быть как частью договора об ипотеке, так и заключено в виде отдельного договора.
Ипотечное кредитование несет собой большие риски, и сегодня, увы, далеко не редкость, когда заемщик не в состоянии оплачивать кредитный долг по ипотеке, что дает банку право на продажу ипотечной квартиры с торгов. В нашей статье мы расскажем о том, какой порядок реализации заложенного имущества предусматривает закон и как проходят публичные торги.
Таким образом, организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с единственным участником торгов, единственным заявителем (в случае соответствия заявки на участие в торгах, поданной единственным заявителем, требованиям, установленным документацией о торгах, в том числе требованиям к участникам торгов) на условиях, предусмотренных документацией о торгах.
Закона РФ «Об исполнительном производстве» предписано, что продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом. Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью.
При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным.
Закона об ипотеке указано, что, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.
Аукцион – мероприятие, в котором можно участвовать иностранным лицам. Однако, при этом, должны соблюдаться требования законодательства РФ.
При вступлении в силу судебного решения по взысканию и признании торгов, проведенных службой судебных исполнителей, несостоявшимися по определенным причинам, торги могут быть проведены еще неоднократно. И учитывая постоянный рост имущества на рынке недвижимости, владелец залоговой квартиры, своевременно обратившись к опытному юристу, вполне может настоять на реализации имущества по более высокой стоимости, соответствующей на данный период времени. В случае, если суммы, полученной от продажи квартиры с публичных торгов, не хватает для покрытия долга, залогодержатель вправе потребовать получения недостающей суммы с иного имущества должника, помимо залогового. Если сумма от продажи является выше размера кредитного долга, разница должна быть возвращена залогодателю.
Необходимо пояснить и о порядке расчетов между банком и заемщиком. После продажи объекта банк получает только сумму невыплаченной ссудной задолженности и проценты за период пользования кредитом, оставшиеся средства поступают заемщику. Заемщик, а не банк в первую очередь заинтересован в продаже имущества по максимально возможной цене, кредитор же заинтересован в возможно более скором решении вопроса, без временных и административных затрат. Издержки на аукцион также будут вычтены из вырученной за квартиру суммы.
Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы.
Публичные торги – особая форма отчуждения имущества или сдачи казенных подрядов и поставок. Публичная продажа в форме торгов может быть добровольная или принудительная в силу судебного решения о взыскании долга. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Для организации торгов создаются тендерные комитеты или конкурсные комиссии. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организаторами торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (ГК РФ гл. 447).
Документы, дающие право на реализацию залогового имущества на торгах
Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя». Что делать если ипотека оказалась слишком тяжелым бременем? И как при этом учесть интересы и банков и заемщиков? Эти вопросы сегодня волнуют многих. Напомним о существовании порядка реструктуризации долга в случае возникновения определенных сложностей по его погашению. Основная цель реструктуризации заключается в том, чтобы предотвратить массовые выселения неплатежеспособных заемщиков из приобретенных в кредит квартир. Так что на господдержку может рассчитывать только тот заемщик, который брал кредит, чтобы купить себе жилье, а не вложить деньги в недвижимость. Поэтому не стоит забывать и о процедуре продажи банком заложенного имущества, т.е. квартиры. Еще летом российские банки начали заключать первые немногочисленные сделки по продаже заложенных ипотечных квартир.
Если дело происходит без обращения в суд, двумя сторонами могут быть определены сроки для её осуществления. Они должны быть вписаны в соответствующий договор.
Также согласно пункту 28 Правил, размещение информации о проведении конкурсов или аукционов на официальном сайте торгов в соответствии с Правилами является публичной офертой, предусмотренной статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
Реализация заложенного имущества через публичные торги и аукцион
Принять участие в мероприятии могут как физические, так и юридические лица. Главные условия – своевременная подача заявки на участие, а также предоставление документов согласно перечню, прописанному в извещении об организации мероприятия. От участников также потребуется внести задаток в срок, указанный организаторами.
Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».
Открытые торги – торги, к участию в которых приглашаются все желающие фирмы и организации. О проведении открытых торгов публикуются объявления в периодической печати.
Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. Негласные торги – торги, при проведении которых тендерные комитеты не вскрывают предложения в присутствии участников торгов и не публикуются сведения о фирме, получившей заказ.
Продажа ипотечных квартир с публичных торгов осуществляется на основании гл. 10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Публичные торги проводятся Федеральной службой судебных приставов по месту расположения объекта залога. Перед проведением торгов организатор обязан проинформировать об этом в печатном издании и на официальном интернет-сайте органа исполнительной власти не ранее 30 дней и не позднее 10 дней до проведения торгов. Информация должна содержать в себе сведения о времени, дате и месте проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества, основные характеристики предмета залога, выставленного на торги, начальная цена объекта. Лица, желающие стать участниками публичных торгов заложенного имущества, должны внести задаток, размер которого указан в извещении. Если мероприятие признано несостоявшимся, кредитору предлагается залоговое имущество по начальной стоимости. Банковскому учреждению можно отказаться от подобного предложения. В этом случае проводится повторная процедура по реализации.
В соответствии с частью 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Первоначальная цена на залоговый объект недвижимости, выставленный на торги, определяется судом. В случае несогласия залогодателя (ответчика) с назначенной стоимостью, он имеет право ходатайствовать о проведении переоценки имущества при условии оплаты всех необходимых услуг самостоятельно (ГПК РФ). В случае, если владелец залоговой квартиры не использует право на переоценку, объект жилой недвижимости переходит к Службе судебных приставов по стоимости, которая была определена в судебном порядке, для реализации на публичных торгах.
При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом.
Для заемщика договориться с банком о внесудебном порядке всегда выгоднее, чем ждать решения суда, после вынесения которого банк будет торопиться с продажей квартиры, и как следствие, заемщик выручит от ее продажи меньше средств, чем если бы он действовал по договоренности с банком во внесудебном порядке. Что касается цен на такие квартиры, то, по мнению экспертов, начальные цены на аукционах будут соответствовать 60% от реальной стоимости, т.е. в данном случае разница составит 40%. Законом об ипотеке в ряде случаев при реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд предусмотрено обязательное привлечение оценщика. Наиболее распространенным из таких случаев является превышение стоимости недвижимого имущества по договору об ипотеке суммы в 500 тыс. рублей.