Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эксперт: Как оформляется договор субаренды земли и какие требований необходимо учитывать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основанием для такого решения может быть изменение условий заключённого договора без согласия арендатора или грубое нарушение каких-либо положений этого документа.
Сделки относительно оформления имущества во временное пользование регулируются таким нормативно-правовым документом, как Гражданский кодекс.
Наша фирма взяла в аренду земельный участок у городского совета. Договор аренды оформлен сроком на пять лет. Мы арендуем участок уже год. В связи с сложившимися обстоятельствами мы сейчас не используем всю площадь участка в своей хозяйственной деятельности. Хотим сдать его в субаренду. Субарендатор будет использовать этот участок в таком же целевом назначении, что и мы. В договоре аренды с государственным советом право на субаренду или ее о запрете ничего не сказано. Должны ли мы в обязательном порядке просить разрешение у городского совета на субаренду?
Содержание:
Заключение договора субаренды земельного участка и его основные положения
Обычно в договоре прямо предусматривают возможность сдачи в субаренду и необходимость получения согласия на передачу в субаренду.
Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.
Согласно действующего законодательства нашей страны, любое физическое или юридическое лицо (граждане и юридические образования Российской Федерации), которые владеют и распоряжаются земельными участками, могут сдавать их в аренду.
Договор субаренды земельного участка
Это можно сделать одним из 3 способов:
- действием автоматической пролонгации;
- перезаключением договора на новый срок;
- заключением дополнительного соглашения.
Одним из видов арендных отношений выступает субаренда. Читайте в статье, что это такое, как оформить договор субаренды земельного участка и на что обратить внимание при заключении сделки.
К его составлению, а также к общим условиям проведения данной сделки предъявляются те же требования и ограничения, которые установлены гражданским и земельным законодательством в целом для аренды.
Договор субаренды земельного участка надо заключать в письменной форме, поскольку к нему применимы стандартные законодательные нормы ГК РФ и ЗК РФ. Документом описывается общий порядок передачи надела во временное владение и пользование. Такой документ заключают для земель садового некоммерческого товарищества (СНТ), индивидуального жилищного строительства и т. д.
Сделки по передаче различного имущества во временное пользование, а именно в аренду, являются в гражданско-правовой практике одними из наиболее распространенных.
Иногда такие участки сдают крупные промышленные предприятия (статьи 659—660 ГК РФ). Они давно сняли землю — к примеру, сельскохозяйственного назначения — у государства, но сейчас в ней нет никакой необходимости, поэтому организации выгоднее сдавать наделы в субаренду более мелким компаниям и получать доход. В некоторых случаях территорию начинают сдавать — например, из-за сокращения производственных процессов или внезапного повышения месячных ставок.
Арендатор, также наделен правом сдавать арендуемый им участок земли, в аренду (субаренда), но тут выставляются определенные ограничения.
Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.
Требования к оформлению договора субаренды
Субаренда — это передача в пользование арендованной площади недвижимости какому-либо третьему лицу или группе лиц. Может передаваться как вся арендованная недвижимость (например, квартира полностью), так и ее часть (например, комната). Субаренда полностью легальна и прописана в Гражданском кодексе — главах 58-59 (ст. 774, 823). Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Отдельные положения договора имеют огромное значение в деятельности арендатора и субарендатора после вступления этого документа в законную силу. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Если вы у же подписали договор субаренды, то все равно можете уведомить арендодателя получив у него согласие, но тут могут возникнуть сложности, которые могут привести в расторжению договора и возмещению убытков. Действие договора субаренды прекращается по истечении срока, на который он был заключён, или когда истёк срок договора об аренде земельного участка между его собственником и арендатором.
Поэтому одним из самых распространенных вариантов пользования такими участками является аренда. Гражданский кодекс нашего государства, помимо аренды предусматривает и субаренду.
То есть арендодатель в данной сделке — это арендатор по другому, заключенному ранее договору. При этом данное имущество принадлежит ему не на правах собственности, а лишь на праве владения.
Арендаторами имеют право выступать разные лица, включая и иностранцев. Условия таких договоров по аренде земельных участков могут немного отличаться друг от друга, и зависеть от их назначения.
Стороны сделки могут иметь любой правовой статус. Арендовать землю разрешено не только индивидуальным предпринимателям и организациям, но и физическим лицам. При этом нет никаких ограничений относительно гражданства человека или доли иностранного капитала в бюджете компании даже в случае приграничной территории (там распространяется запрет исключительно на саму собственность).
При этом отношения, связанные с субарендой данный пункт не регулирует. Согласно статье 615 Гражданского кодекса субаренда (поднаем) и передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) это разные виды пользования арендованным имуществом.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Относительно данного вида земельных участков, то есть принадлежащих либо государству либо муниципалитету пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса четко определенно, что земельный участок можно сдать в субаренду без согласия собственника участка, только если договор аренды земли заключен на срок более 5 лет. В ином случае, то есть когда договор заключен на срок менее 5 лет получение согласия необходимо. Это также четко указанно в статье 615 Гражданского кодекса.
В отдельные пункты выносятся порядок действий сторон при возникновении форс-мажорных обстоятельств, сроки действия, порядок и причины расторжения договорных обязательств.
Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение. Земельные участки являются важным приобретением, поэтому правоотношения связанные с их пользованием и распоряжением хорошо развиты.
Условия, на которых происходит передача этого имущества, отображаются в специальном документе — договоре субаренды земельного участка.
Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.
Арендодатель должен гарантировать арендатору, что на время действия договора участок будет предоставлен ему для использования в рамках действующего законодательства и оформленного договора субаренды. Это распространяется на вид разрешенного назначения. Арендодатель не может предоставить второму участнику сделки больше прав, чем было закреплено за ним хозяином объекта в договоре аренды. Он же не должен вмешиваться в хозяйственную деятельность контрагента, если та не противоречит российским законам.
Если разобраться более подробно, то субаренда — это передача арендованного жилья арендатором еще раз в аренду какому-либо третьему лицу с согласия владельца. Так, арендатор помещения может передать свои права на владение имуществом, которое имеется на земле или в помещение. Обязательное условие — они должны быть прописаны в договоре аренды. Субарендатор (лицо, которое арендует помещение у лица, которое уже взяло его в аренду) имеет права равные или меньше, чем арендатор помещения. Его также называют субарендодателем.