Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эксперт: Право залога у продавца не возникает что это». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При строительстве на земельном участке здания или сооружения с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, то такой земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
По определению Высшего Арбитражного Суда РФ /07 оснований для пересмотра дела в порядке надзора не установлено, состоявшиеся судебные акты остались без изменений.
Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.
Содержание:
Основания возникновения права залога
Указанное лицо, заключив с банком договор кредита и обеспечивает возврат кредита ипотекой. В дальнейшем выясняется, что этот залогодатель, записанный в реестре, на самом деле правом собственности на заложенное имущество не обладал, потому что он купил эту вещь у третьего лица по недействительной сделке.
Кредитор-это банк, который дал моим клиентам ипотеку, это прописано в др.пункте. Так вот. На приемке документов нам сказали, что так как квартира еще не оплачена (есть пункт, что оплата в течение 1 дня после гос.регистрации), то позникает двойная ипотека, типа до момента оплаты еще и у Продавца в залоге квартира. Но потом, когда они там почитали договор, позвонили сегодня мне (я продавец) и говорят, мол, нужно убрать этот пункт, так как по закону у Вас право залога возникает и мы Вам его оформим. Но банк-то против того, чтоб этот пункт убрать в Договоре и право залога у Продавца возникало. Конечно, в тихушку можно было переделать и переподписать, но надо ли? Я по телефону подтвердила регистратору, что понимаю и согласна, чтоб не возникало, только регистрируйте уже. Они согласились.
Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.
Этот принцип категорически неприемлем для залога, ведь тогда право залога распространялось бы только в отношении залогодателя (кредитора по заложенному праву), никак не затрагивая, например, должника по этому праву, который в личных отношениях с залогодержателем не состоит. Но ведь это не так. И в этом самое простое доказательство того, что право залога не является обязательственным. А пока более удачного термина наш язык не знает, это право будет «вещным», но в широком значении этого слова.
При привлечении застройщиком по договорам участия в долевом строительстве денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, то земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности. Во-первых, п. 2 ст. 328 ГК РФ управомочивает продавца помимо прочих средств гражданско-правовой защиты удерживать вещь, пока последняя находится во владении продавца, до того момента, пока покупатель не уплатит цену товара. Во-вторых, хотя в соответствии с п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается переданной покупателю в момент сдачи вещи перевозчику для отправки покупателю, тем не менее продавец вправе переадресовать поставку в ходе перевозки. Продавец вправе переадресовать груз, несмотря на то что покупатель уже стал собственником товара в момент, когда груз поступил перевозчику (п. 1 ст. 223, п. 1 ст. 224 ГК РФ). В-третьих, продавец имеет право залога на товар, поставленный покупателю по договору купли-продажи в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Гражданского кодекса РФ, а потому в силу требований ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» должен действовать в части, ему не противоречащей. Сам Гражданский кодекс РФ при регулировании залога имущественных прав не предусмотрел аналогичной правовой нормы, однако сохранил институт залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ). В силу этих причин положительное применение положений п. 1 ст. 58 закона РФ «О залоге» практически не встречается в судебной и арбитражной практике, а в актах Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ – вообще отсутствует.
Необходимо отметить, что залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, и право залога на полученное по заложенному праву (требованию) имеет существенные отличия. Прежде всего, залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, имеет более широкое применение. Например, предметом залога в смысле п. 6 ст. 340 ГК РФ может стать вещь, изготовленная не только подрядчиком по заданию заказчика (залогодателя), но и самим залогодателем. В то время как возникновение права залога в силу ст. 58 Закона РФ «О залоге» на изготовленную вещь может возникнуть лишь при подрядной сделке, когда права требования заказчика к подрядчику были предметом первоначального залога.
Возникновение у продавца права залога на товар
И еще…я подняла старый ДКП по прошлой квартире (тоже продавала ипотечникам Сбера), там в точности такой же пункт лишь в немножко иной интерпретации: «Стороны договорились,что в соответствии с п.5 ст 488. ГК РФ право залога у продавца на указанную квартиру не возникает». И тогда нам все зарегистрировали без проблем.
При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов.
Залог товаров может осуществляться путем передачи залогодержателю товарораспорядительного документа, являющегося ценной бумагой (коносамента, складского свидетельства) (статья 5 Закона РФ о залоге).
Государственный регистратор Н.А.
Если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, то все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя (п.1 ст.58 Закона РФ от 29 мая 1992 года № 2872-I «О залоге»). Продавцы нередко включают в договоры положения, которые не соответствуют действительности. Например, в договоре может быть сказано, что продаваемый товар свободен от прав третьих лиц, а на практике такой товар может находиться в залоге, под арестом или вообще принадлежать иному собственнику.
Вопросы, связанные с защитой держателя залога в случаях, когда выясняется, что залогодатель не обладал правом собственности на вещь, в действующем законодательстве не решены.
Регулирование залога прав требований существенно изменилось 1 июля 2014 года. Рассмотрим, появились ли предпосылки для того, чтобы чаще и шире прибегать к данному способу обеспечения?
При приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, то такой земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
С нашей точки зрения, указанные споры не более чем споры о терминах. И причина их кроется в бедности российской юридической терминологии. В русском языке всего два варианта прав — вещное или обязательственное, а, например, в немецком языке для оборота «вещное право» имеется два термина — «sachenrecht» и «dingliches recht». Первый термин используется для телесных вещей, а вот второй гораздо шире. Он обозначает право в отношении любого объекта. Если таким объектом является имущественное право требования, то право залога в отношении него будет «dinglich».
В соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.01.2001 по делу № Ф03-А73/06-1/4956 суд, установив обстоятельства, связанные с оплатой покупателем менее 50% стоимости недвижимого имущества, свидетельствующие о существенном нарушении покупателем условий договора купли-продажи, пришел к выводу о наличии оснований в соответствии со статьей 450 ГК РФ для удовлетворения требований истца о расторжении договора. При этом суд применил к спорным правоотношениям положения п. 5 ст. 488 ГК РФ, в соответствии с которым при передаче товара покупателю до его оплаты, проданный товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В определенных законом случаях для возникновения залога даже не требуется заключения специального договора или внесения условия о залоге в основной договор.
Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.
На какие права можно установить залог. Зачем кредитору уведомлять должника о залоге права требования. Как быть, если на права требования установлены предшествующий и последующий залоги. На добросовестного залогодержателя правоприменитель распространил защиту, которая применяется в отношении добросовестного приобретателя.
ЗАЩИТА ПРАВ ПРОДАВЦА ПРИ КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).
В этом случае должна быть погашена запись о праве собственности залогодателя и восстановлена запись о праве собственности действительного собственника продавца. Продавец должен вернуть деньги или иное встречное предоставление, которое было им получено от покупателя.
В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, КВАРТИРА считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА. КРЕДИТОР становится залогодержателем квартиры, а ПОКУПАТЕЛИ – залогодателями данной КВАРТИРЫ.Вопрос, с которого следует начать, касается правовой природы залога имущественного права. На наш взгляд, она ничем кардинально не отличается от залога любого другого объекта, будь то движимая вещь, помещение или земельный участок. Во всех случаях речь идет об особом вещном праве — праве на ценность вещи. В этом аспекте имеется небольшая проблема, так как обычно вещные права устанавливаются в отношении вещей как предметов материального мира. Поэтому иногда встречается мнение о том, что залог вещей представляет собой вещное право, а залог имущественных прав — право обязательственное.
Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?
Пожалуй, более спорным в практике является залог, установленный п. 1 ст. 58 Законом РФ «О залоге». Речь идет о ситуации, когда в залог передается право (требование) к должнику, которое в период действия залога им, должником, исполняется. Закон гласит, что все полученное при этом залогодателем становится предметом залога. Таким образом, первоначальный залог права (требования) к должнику, возникший из договора о залоге, трансформируется в залог (уже в силу закона) в отношении полученного залогодателем по этому праву (требованию) имущества.
Наконец, если покупатель не оплачивает товар, продавец вправе расторгнуть договор (во внесудебном порядке) и потребовать возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ).
Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору. По согласованию сторон, имущество может быть оставлено у залогодателя под замком и печатью залогодержателя либо с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог).