Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эксперт: Как проверить чистоту квартиры при покупке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При покупке квартиры или дома обезопасить себя самостоятельно, без привлечения юриста, осуществимо только отчасти, если объект изначально с «хорошей» историей и продавец не намерен ввести другую сторону сделки в заблуждение. Тем не менее, можно самостоятельно попробовать проверить основные документы и постараться понять, стоит или нет покупать этот объект недвижимости.
Далее покупателю необходимо проанализировать рынок. Монитор цен даст возможность понять ориентировочную среднюю стоимость 1 квадратного метра. Также покупатель сможет оценить наличие квартир по заданной характеристике. Стоит учитывать, что слишком заниженные цены свидетельствуют о высоком риске попасть на мошенников.
При ней недвижимое имущество может быть арестовано. Все данные о собственнике и юридическом статусе квартиры, реализуемой на вторичном рынке, можно получить из основных документов.
Содержание:
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?
Если сделка о купле-продаже объекта недвижимости заключена с нарушениями норм законодательства или прав третьих лиц, она признаётся официально недействительной. Покупатель в этом случае сталкивается с большими рисками, так как продавец может успеть скрыться с полученными деньгами.
Не всегда собственник знает о месте нахождения своего родственника и надеется, что никогда не узнает. Он же может появиться в любой момент и заявить о своих правах. Рисковать в таком случае не стоит, лучше поискать на рынке недвижимости более «чистый» в юридическом отношении вариант.
При этом неважно, самостоятельно ли вы занимаетесь этим вопросом, или заказали юридическое сопровождение у профессиональных риэлторов.
Кроме того, с этим видом квартир действует правило времени: чем ни больше времени прошло с момента дарения, тем меньший риск имеет покупатель.
Второй этап – проверка истории жилой площади
Напомним, что с 15 июля 2016 года вступила в силу норма об изменении Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на основании которой государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость будет удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такая выписка из ЕГРП может быть выдана как на бумажном носителе, так в электронной форме.
Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию. Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом. Можно обратиться в местный паспортный стол.
Проверка документов необходима до момента заключения сделки. Попросите сделать копии вышеперечисленных документов. Также попросите продавца сделать для вас выписку из Росреестра, которая будет с печатью и постановлением о праве собственности владельца на эту недвижимость.
Покупка квартиры для будущего собственника – ответственный шаг, к которому стоит подготовиться. Юридическая чистота сделки является важной составляющей в процессе приобретения квартиры.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
При покупке недвижимости важной частью сделки является проверка на ее юридическую чистоту. Покупка квартиры – это очень ответственное дело, к которому стоит подойти со всех сторон. Чтобы правильно оформить куплю-продажу квартиры необходимо также проверить насколько безопасно пройдет данная процедура для вас в дальнейшем. Лучше удостовериться в юридической чистоте заранее.
Если продавец забывает какие-либо документы, постоянно ссылается на забывчивость и не показывает своевременно требуемые бумаги, следует насторожиться.
При покупке приватизированной квартиры покупатель обязательно должен видеть первый правоустанавливающий документ — Договор о передаче квартиры из муниципальной собственности в собственность граждан. Часто бывают случаи, когда продавец представляет все необходимые свидетельства, выписки из Реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Их будет недостаточно.
Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.
Все эти документы (кроме справок из ПНД и НД) можно получить в любом Многофункциональном центре «Мои документы» (МФЦ). В МФЦ, по месту нахождения недвижимости, готовность составляет 10 рабочих дней после уплаты государственной пошлины. Истребовать эти документы может только собственник или его законный представитель.
Если при проверке чистоты сделки при покупке квартиры на вторичке у вас возникли сложности с документами (продавец предоставил не все бумаги либо дал сомнительные выписки), вы можете запросить их в государственных инстанциях:
- в районном БТИ можно запросить технический паспорт квартиры. В МФЦ выдают данные по задолженности и выписку из придомовой книги. В Кадастровой палате Росреестра можно получить кадастровый паспорт вторички;
- доверенность на продажу имущества нужно проверять на сайте Федеральной нотариальной палаты. Что касается ЕГРП, то ее можно заказать как в МФЦ, так и на портале Росреестра. Выписку из ЕГРП выдадут на проверку любому заявителю, независимо от того, является он собственником вторички или нет;
- информацию о процедуре банкротства в отношении владельца жилья можно найти на официальном портале ФССП. Здесь уточняется, начато ли в отношении человека исполнительное делопроизводство.
Во избежание аннулирования заключённого договора специалисты рекомендуют обязательно проверять юридическую чистоты квартиры при покупке.
Перед покупкой дорогостоящей недвижимости требуется убедиться в надёжности продавца, действительности предоставленных им документов и будущей сделки.
Что хочется сказать по этой теме. Достаточно тяжело, и морально-психологически, и практически выселить человека или быть выселенным из квартиры. Как грустно не ведать счастья, но ещё ужаснее видеть, как другой слепо ищет его, тогда как ему надо лишь протянуть за ним руку!
В целом необходимо понимать, что подаренные вещи обычно не предполагаются к продаже. Как правило, квартиру передают в виде дара тому, кто очень в ней нуждается в силу сложных жилищных условий, имеет плохое финансовое состояние и не может позволить себе купить жилье. Такие люди в подаренной квартире живут сами и не занимаются ее продажей.
Выбор квартиры – это нелёгкая задача, которая предстоит будущим владельцам. Нередко лица, которые желают осуществить покупку обращаются к специальным агентам. Это делается с расчетом на то, чтобы обезопасить себя и свою будущую покупку от неожиданных «сюрпризов».
Помимо рисков, связанных с неопределенным кругом лиц, которые могут неожиданно выразить свои права собственности на квартиру, необходимо также иметь представление о юридических тонкостях некоторых категорий квартир. Несмотря на то, что рисков потерять купленную квартиру в этих случаях нет, существуют риски, которые могут усложнить дальнейшее пользование квартирой.
Ведь проверить чистоту приобретаемого жилья возможно только при наличии полного пакета документов, получить которые в большинстве своем можно исключительно от собственника.
Сроки обращения за налоговым вычетом по процентам за ипотеку. Сроки давности для возврата НДФЛ по ипотечному кредитованию.
Для осуществления проверки действительности будущей сделки необходимо узнать следующую информацию:
- наличие прописанных в помещении лиц (особенное внимание рекомендуется уделить несовершеннолетним детям и недееспособным гражданам, так как их принудительное выселение проблематично);
- количество владельцев квартиры (если собственников несколько, при заключении сделки важно получить письменное согласие на отчуждение объекта от каждого из них);
- сведения о прочих сделках, осуществляемых ранее с недвижимостью (если вы покупаете вторичное жильё, важно проверить информацию обо всех осуществляемых ранее операциях с помещением);
- действительность предоставленных документов (покупатели чаще сталкиваются с мошенничеством в сфере продаж);
- отсутствие или наличие обременений на объекте;
- совпадение площади продаваемой квартиры с размерами, указанными в официальной документации;
- и т. д.
Здесь вы можете скачать все шаблоны и образцы необходимых документов. База документов постоянно обновляется и соответствует современным правовым стандартам Российской Федерации.
Основные причины для аннулирования договора о приобретении жилья:
- заключение сделки под воздействием заблуждения, обмана, угроз или шантажа;
- стороны не учли права на квартиру несовершеннолетних лиц, наследников или иных граждан, имеющих право на долю объекта;
- документы на жилое помещение были подделаны;
- в договоре купли-продажи имеются существенные нарушения норм законодательства РФ (к примеру, не указана характеристика квартиры);
- сделка заключена с лицом, не имеющим права распоряжаться данным жильём;
- продавец признан недееспособным;
- и т. д.
В квартире, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки оказались невидимы. У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.
Приобретение подаренной квартиры несет в себе стандартные риски, возникающие в сделках с неопределенным количеством лиц, потенциально имеющих права на квартиру.
Обязательным будет является выбор нескольких вариантов. Желательно ездить на осмотры квартир, чтобы удостовериться в правдивости изложенной информации на сайтах.
Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.
На что необходимо обратить пристальное внимание, если производится проверка квартиры на юридическую чистоту? Проверяются несколько нюансов, в том числе следующие:
- количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время;
- есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин – например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.д.;
- проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, нарушались ли их права;
- права других лиц на квартиру;
- наличие обременений – залога, аренды или пользования, ареста и т.д.;
- проводились ли в квартире перепланировки, и оформлялись ли они соответствующим образом;
- информация в целом о доме – год его ввода в эксплуатацию, не является ли он ветхим и аварийным, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
- данные о наличии либо отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.
Необходимо учитывать, что в сделке купли-продажи всегда участвуют две стороны: продавец и покупатель. И собственник продаваемого имущества (продавец), может принимать участие в сделке самостоятельно либо через доверенных лиц на основании доверенности.